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熱點城市庫存上升:開發商陷銷售困局 房價或繼續下探
2018-11-02 10:11 作者:張曉玲 彭緣 陳靚 來源:21世紀經濟報道

供應大增,是因為開發商對后市的預期突然轉為悲觀了,在部分知名開發商的示范下出現了羊群效應,搶著出貨,甚至不惜大力降價促銷;而購房者集體轉為謹慎,開始觀望,甚至發生退房維權,則導致需求放緩,成交持續下滑。

  9月以來,房地產市場轉涼,各個熱點城市均出現了新盤降價、二手房業主拋售的現象,房地產的預期開始改變,購房者更多開始觀望。

  僵持之下,市場庫存數據出現了明顯變化。近日,上海易居研究院報告顯示,百城商品住宅庫存環比增長,這與國家統計局9月末商品房待售面積減少出現分歧。

  多位機構人士指出,兩份數據出現迥異的原因,除了雙方調研樣本不同之外,還有部分城市“雙合同”、緩簽約導致的數據失真。

  不過,部分熱點城市在統計數據上確實出現了庫存的明顯增加,這主要是因為之前積壓的部分房源入市,供應量增加。

  接下來的時間里,隨著樓市成交量萎縮,開發商去化壓力大漲,樓盤銷售遇到困難,房價或繼續下探。

  庫存變局

  據易居百城住宅庫存報告,截至2018年9月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米,環比增長2.9%,同比下降5.5%。

  報告認為,今年9月庫存規模上漲較大,為45個月以來首次顯著攀升,庫存走勢迎來拐點,四季度將重返上行通道。

  而這與之前國統局公布的數據形成對比。

  據國家統計局數據顯示,9月末商品房待售面積53191萬平方米,比8月末減少682萬平方米。其中,住宅、辦公、商業待售面積均有所減少。

  中原地產首席分析師張大偉指出,兩份數據出現差異,首先是樣本的不同。國家統計局的數據是全國總的商品房待售面積,而易居的數據是百城新房庫存。

  其次,普遍的限價政策下,高價盤限制簽約,導致很多城市有大量的庫存是已經銷售完的假庫存。

  兩組數據在房價下調城市的數量上也存在差異。易居研究院報告顯示,今年9月,房價下跌的城市數量為31個,而國家統計局公布的數據中,9月環比下調了房價的城市僅有3個。

  張大偉分析,政府官方公布的70大城市數據是指數,而其他各種機構公布的基本都是均價。

  “對于購房者而言,均價沒有任何意義,特別是在市場分化的趨勢下。”張大偉認為。

  同樣,大量的二三線城市為了完成調控目標進行限價,導致市場上雙合同泛濫,網簽價格與實際市場價格基本沒有關系,數據存在失真。

  10月19日,廣州市住房和城鄉建設委員會發布公告稱,住建部門優化了當地新房預售和網簽價格指導機制,嚴禁房企在銷售中拆分價格報備。

  業內人士認為,此次政策規定其實是在管控“雙合同”,進而使得房地產市場價格數據更準確真實。

  那么當下的真實市場庫存到底如何?張大偉認為,從全國房地產市場看,庫存依然在去化,暫時不存在庫存突然增加的可能性。

  但在統計數據上,熱點城市出現了庫存的明顯增加。這主要是因為之前積壓的部分房源入市,供應量增加。

*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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