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深圳舊改灰色利益鏈調查:6個投資客炒一棟回遷房
2018-10-27 08:25 作者:陳靖斌 童海華 來源:中國經營報

隨著深圳樓市政策的進一步收縮,深圳商品房投資潮在逐步地冷卻,然而深圳的投資熱情并未因此銷聲匿跡。記者調查發現,存在眾多歷史遺留問題的無產權舊改房成為了投資客在深圳又一波追逐的熱土。

近日,《中國經營報》記者發現,位于深圳市龍崗區的各大城市更新項目中均存在大量無產權回遷房交易。“龍崗保利回遷房”“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價的回遷房公開在百度貼吧中的“舊改吧”“城市更新吧”“深圳舊改吧”以及趕集網上掛賣銷售。

一份資料證明顯示,一棟總建筑面積為949平方米的房屋回遷房被7人所瓜分,其中一位為業主,其他6人均為投資客。隨著記者的深入調查,一條潛藏在百度貼吧,趕集網,利用“歷史遺留+開發商確權”的城市更新投資炒房的利益鏈逐漸浮出水面。

一棟房屋被7人瓜分

“通過我們可以直接和開發商簽署拆遷協議。”近日,記者通過互聯網途徑,找尋到了專門做無產權舊改房買賣的中介。據其介紹,他們對無產權舊改房的非法買賣已經做了有兩三年的時間,對于無產權回遷房確權問題早已“輕車熟路”。

事實上,無產權舊改房的買賣市場在法律界定上難以被認可,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條明確規定,未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓,未完成回遷的舊改房沒有商品房房產證,私下交易屬于違法行為。然而該法律規定卻早已被“架空”。

記者跟隨中介人員來到了位于深圳市龍崗區龍城街道龍西社區樓嚇、對面嶺片區,據了解,該片區舊改項目有不少村民委托的回遷房在售,項目承攬公司為深圳市勤誠達集團有限公司與保利置業集團有限公司合資的保誠房地產開發有限公司,該城市更新片區規劃有四期工程,其中一期已經拆平開始動工建設,目前在買賣的是二期的回遷房。

據2014年3月31日龍崗區城市更新局的官網《關于龍城街道龍西社區樓嚇、對面嶺片區更新單元相關內容的補充公示》介紹,龍崗區龍城街道龍西樓嚇、對面嶺片區更新單元經市政府批準已列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》,其更新單元面積為339280平方米,拆除重建范圍面積298940平方米。

而在這其中,一房屋基底面積為94.9平方米,總建筑面積949平方米的房屋竟被7人所瓜分。據中介提供此前已簽署完畢并蓋了公章的資料顯示,該房屋7名權屬人中只有1名為村民,其他均為投資者。在其出示的蓋有保誠房地產開發有限公司公章的測繪報告復印件記者發現,其余6位是分別來自汕尾市陸河縣或深圳市本地的投資客。

中介表示,為了確保投資者能拿到蓋有開發商公章的拆遷補償協議,除了需要準備測繪報告外還需準備村股份公司對測繪報告面積的擁有證明。

根據一份蓋有深圳市龍西股份合作公司樓嚇分公司公章的證明記者發現,該證明標注了位于龍崗區龍城街道龍西社區樓嚇居民小組的某土地,證實一棟測繪出的房屋基地面積為94.9平方米,總建筑面積949平方米的房屋被7人所分。

中介告訴記者,李霞(化名)為本地村民,其他均為投資客。“過來投資回遷房都是購買100平方米、120平方米左右的整數建面,過渡期間租金按22元/平方米進行賠付,項目建成交房后你當時買了多少面積的回遷房就置換給你多少面積的商品房。”

巨額的利潤回報

事實上,無產權回遷房非法買賣在深圳各區域存在多年,且形成了一條成熟的灰色利益鏈,眾多無產權回遷房非法買賣信息在百度貼吧“舊改吧”“城市更新吧”以及趕集網公開掛售,更有甚者直接開設了“深圳小產權房網”掛售,許多投資者蜂擁而至。而其背后隱藏著巨大的利潤回報。

根據《中國經營報》記者此前調查報道,一幅由中介公司制作的宣傳海報顯示,綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意愿征集、簽協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段,每個階段的售價也節節上升,每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度,完成全部流程預計需要4年時間,價格增長幅度驚人。一位名為趙文(化名)的中介人員表示:“樂觀估計,明年就能開始簽約,大概4年后就能交樓。”按此計算,購買回遷房在4年內的投資總回報率高達275%。

“保利置業剛入駐時回遷房單價在1萬元出頭,現在已經升到了23500元/平方米,周邊商品房房價已經漲到40000~50000元/平方米了,回遷賠付的紅本房至少能賣50000元/平方米以上。”另一位中介人員也向記者“打包票”。

本報記者發現,由于深圳市樓市長期以來的供不應求,外加商品房、二手房“限購”“限外”“限售”的樓市調控政策,使得“不限購”“不限外”的無產權回遷房灰色交易市場成為了眾多投資者矚目的焦點。一份蓋有公章的證明以及協議,更是讓投資者對得以確權補償倍增信心。

*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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